房地产企业:土地成本可据实全额扣除吗?

2021年4月26日 32点热度 0人点赞 0条评论

作者:张雷

土地成本能否据实全额扣除,一直是房地产企业关注的热点问题之一。

案例

甲房地产企业的A项目,开发产品全部为非普通住宅。在增值税上,采用一般计税方法。已知项目销售额共1亿元(含税),土地价款3200万元,建筑安装等其他开发成本合计2752.29万元(不含税)。假设不考虑其他成本和可扣除的相关税费,开发费用按10%比例扣除,加计扣除额20%。已知该项目适用9%的增值税税率,且在增值税中使用土地价款抵减了销项税额。

观点

甲房地产企业在处理土地价款抵减的销项税额时,出现两种不同观点:一种观点认为,该项目土地成本可以据实全额扣除,即可扣除的土地成本为3200万元;另一种观点认为需要将已在销项税额中抵减的部分,从土地成本中扣减,即可扣除的土地成本为:3200-3200÷(1+9%)×9%=2935.78(万元)。

从扣除项目角度分析

从土地增值税扣除项目角度看,《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第六条明确,取得土地使用权所支付的金额,为计算增值额可扣除的项目。换句话说,判定土地成本可否据实全额扣除的关键,在于判定土地成本是否属于取得土地使用权所支付的金额。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定:“取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函〔2016〕309号)也明确,清算表格第6栏“取得土地使用权所支付的金额”栏次,按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权,而实际支付(补交)的土地出让金(地价款)及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。

也就是说,土地增值税清算中可以扣除的土地成本,为取得土地使用权实际支付的金额,该金额体现为财政非税收入票据上记载的金额。因此,笔者认为,土地成本应据实全额扣除,即第一种观点正确。

从应税收入角度分析

从土地增值税应税收入角度来看,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条规定,纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)进一步明确,营改增后,适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入,不含增值税销项税额。《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条也规定,房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

从上述规定可以看出,房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产项目,其土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)×9%=全部价款和价外费用÷(1+9%)+当期允许扣除的土地价款÷(1+9%)×9%。综上所述,笔者认为,土地价款抵减的销项税额,应以增加土地增值税应税收入的形式体现,而非从土地成本中扣减。换句话说,土地成本在土地增值税计算中不受抵减销项税额的影响,不做扣减处理。

需要提醒的是,针对这一问题,实践中可能存在不同的观点,相关企业应提前与主管税务机关就具体处理事项进行沟通。同时,纳税人也应注意留存土地价款财政票据、抵减销项税额计算的相应申报表等资料,并妥善进行相关税务处理。

(作者单位:华润置地有限公司)

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