红线外支出,可否在土地增值税清算时扣除?

2021年3月2日 7点热度 0人点赞 0条评论

“红线外支出”是指在房地产开发企业项目建设用地边界外,即国家有关部门审批的项目规划外承建设施发生支出。

房企发生红线外支出可能有两种情况:一种是红线外为政府建设公共设施或其他工程是招拍挂拿地时的附带条件,该种情况下,红线外支出相当于土地成本的一部分;另一种是开发商为了提升红线内楼盘的品质,在红线外自行建造建筑物或基础设施。

红线外支出能否作为土地增值税土地成本的构成部分,实务中各地的处理不一样,本文梳理了税务总局及湖北省等规定列示如下:

总局的规定

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条土地增值税的扣除项目中规定:房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。

国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告(征求意见稿)第二条关于审批的项目规划外,所建设施发生支出的扣除问题中规定:房地产开发企业在项目建设用地边界外(国家有关部门审批的项目规划外,即"红线"外)承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程的,房地产开发企业在计算本项目土地增值税时,其在项目建设用地边界外为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出,不得计入本项目扣除项目金额。

湖北省的规定

《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》(鄂地税发〔2013〕44号)第七条规定,关于审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题:房地产开发企业在项目建设用地边界外(国家有关部门审批的项目规划外,即“红线”外)承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出,能提供与本项目存在关联关系的直接依据的,可以计入本项目扣除项目金额;不能提供或所提供依据不足的(如与建设项目开发无直接关联,仅为开发产品销售提升环境品质的支出),不得计入本项目扣除金额。

广州市的规定

《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函〔2014〕175号)第三条规定,关于项目建设用地红线外支出的扣除总问题:纳税人为取得土地使用权,在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出,根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理的有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条确定的相关性原则中规定,纳税人如果能提供国土房管部门的协议、补充协议,或者相关政府主管部门出具的证明文件的,允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。

海南省的规定

海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知(琼地税函〔2015〕917号)第八条规定,如何确认审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题?房地产开发企业在项目建设用地边界外(国家有关部门审批的项目规划外,即“红线”外)为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出,凡能提供政府有关部门出具的证明文件确认该项支出与建造本清算项目有直接关联的(含项目的土地使用权取得相关联的)支出,可以计入本项目扣除项目金额。

广西省的规定

《广西自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知》(桂地税发〔2008〕44号)规定,房地产开发商按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用,凡属于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资,可据实扣除;与开发项目立项无关的,则不予扣除。

《桂林市土地增值税清算工作指南(试行)》“关于审批项目规划外政府要求房地产企业额外承担的部分市政建设费用(支出)的扣除问题”中明确,对于房地产开发企业发生的、满足下列条件之一的项目建设用地边界外(即“红线”外,下同)的市政建设费用(支出),可以凭建安工程发票或财政部门开具的收据计入本项目取得土地使用权所支付的金额予以扣除:

(一)房地产企业在与国土资源管理部门签订的《国有土地使用权出让合同》中约定或国土资源管理部门在《国有土地使用权招拍挂出让公告》中注明有房地产开发企业在项目建设用地边界外应政府要求建设公共设施或其他工程等内容的;

(二)房地产企业在项目建设用地边界外应政府要求建设公共设施或其他工程所发生的支出,能提供与本项目存在关联关系的直接依据(如新建、扩建出入小区的市政道路、桥梁等)和县级以上(包括县级、市辖城区)人民政府的正式文件的。对于不满足上述条件的项目建设用地边界外的市政建设费用(支出)(包括房地产开发企业为提升项目周围环境品质、促进开发产品的销售而自行对项目周边绿化、道路进行整治发生的成本费用),不得计入本项目扣除金额。

山东省的规定

《山东省济南市地方税务局土地增值税清算工作指南》(2014年发布)第十一条就“关于审批项目规划外政府要求房地产企业额外承担的部分市政建设费用(支出)的扣除问题”规定:对于房地产开发企业发生的项目建设用地边界外(即规划用地“红线”外)的建设项目支出,一律不得在本项目清算时计算扣除。

《济南市土地增值税清算工作指南(试行)(2014)》中“关于审批项目规划外政府要求房地产企业额外承担的部分市政建设费用(支出)的扣除问题”明确了对于房地产开发企业发生的项目建设用地边界外(即规划用地“红线”外)的建设项目支出,一律不得在本项目清算时计算扣除。

江苏省的规定

关于土地增值税有关业务问题的公告(苏地税规〔2012〕1号)项目规划范围之外的,其开发成本、费用一律不予扣除。(根据《江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规〔2015〕8号)该项自2016年3月1日起失效。)

山西省的规定

《山西省地方税务局关于发布<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的公告》(山西省地方税务局公告2014年第3号)第十九条第(三)项第4目规定,土地红线外的绿化、修路、配套等支出,不得扣除。

重庆市的规定

重庆市财政局 重庆市地方税务局关于印发《土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见》的通知(渝财税〔2015〕93号)规定,房地产项目开发中,因统一规划、整体开发需要,在相邻地域建造公共设施,经土地出让合同约定的,发生的建造支出可作为“取得土地使用权所支付的金额”予以扣除。

总结

土地增值税可以说是地方特色最为浓厚的一个税种。国家的规定只是搭建了一个框架,剩下添砖加瓦的事情都是各地税务局自行出台。必然是因地而异。

红线外支出扣除问题,总局的一个非正式意见稿是不允许扣除的,但这个规定不够权威。从现有的有明确规定的各地来看,有三种态度。

一是“强硬派”,规定一律不得扣除。目前有山东、山西。

二是“怀柔派”,规定符合一定条件可以扣除。目前有湖北、广州、海南、广西、重庆。

三是“态度不明派”。江苏原先规定不能扣,后来条款作废,所以是否扣除目前态度不明,当然,所有没有出台文件的省份,都属于“态度不明派”。

来源:土地增值税金穗源、财税评论、晶晶亮的税月整理评论

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